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2020.05近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，指出優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，試點(diǎn)范圍中包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等概念。
REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金Real Estate Investment Trust）通過發(fā)行證券的方式募集投資者的資金，并由專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的投資與管理，將資產(chǎn)的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值收益按照協(xié)議比例分配給投資者。
由于國(guó)內(nèi)B2C電商市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，催生了現(xiàn)代化物流地產(chǎn)服務(wù)的需求，以物流倉(cāng)儲(chǔ)為底層資產(chǎn)的類REITs也將是國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化的一個(gè)重要方向。
REITs的推出有望盤活企業(yè)旗下的物流資產(chǎn)，回籠資金，輔助物流主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，激發(fā)企業(yè)發(fā)展活力。
01 2020年或?qū)⒊蔀槲锪鱾}(cāng)儲(chǔ)投資窗口期
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月份，約有近300億新基金成立，目標(biāo)投向物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域。
4月3日，世邦魏理仕環(huán)球投資（CBRE Global Investors）募資8億美元(約56億元人民幣)成立第四期物流基金，投資中國(guó)主要城市中位于戰(zhàn)略位置的收入型物流及工業(yè)資產(chǎn)，目標(biāo)物流高標(biāo)庫(kù)和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)，包括電商物流和冷鏈物流。
4月20日，普洛斯中國(guó)收益基金I募資150億元人民幣，用于投資長(zhǎng)三角、京津冀及華中等地區(qū)18個(gè)重要物流節(jié)點(diǎn)城市的34處物流基礎(chǔ)設(shè)施。
而隨著不動(dòng)產(chǎn)公募REITs在國(guó)內(nèi)正式啟航，試點(diǎn)范圍中的物流倉(cāng)儲(chǔ)概念更是引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注，南山控股作為A股房企中的物流倉(cāng)儲(chǔ)稀缺標(biāo)的，更是在節(jié)后開盤首日漲停。
從資本化率看，世邦魏理仕研究顯示，中國(guó)去年核心城市物流資產(chǎn)資本化率呈下降趨勢(shì)，而在美國(guó)、歐洲的其他國(guó)家這一趨勢(shì)也同樣存在。“這個(gè)趨勢(shì)說明在全球范圍內(nèi)投資人對(duì)物流地產(chǎn)這一韌性較強(qiáng)的資產(chǎn)類別也是普遍看好的。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主管孫潔表示。
從需求端分析：近年來，高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)庫(kù)租賃勢(shì)頭強(qiáng)勁，需求也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。除電子商務(wù)和第三方物流外，生鮮食品、餐飲供應(yīng)鏈等企業(yè)也趨于活躍。據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市物流倉(cāng)儲(chǔ)租金錄得小幅增長(zhǎng)，核心地段高標(biāo)倉(cāng)依然維持穩(wěn)定租金增長(zhǎng)。尤其是北京和深圳新增供應(yīng)有限，租金將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
從資產(chǎn)類型說：物流地產(chǎn)立足于滿足民生需求和內(nèi)需使命，是中長(zhǎng)期內(nèi)防御性非常強(qiáng)的資產(chǎn)類別。從這次疫情可以看出，服務(wù)于終端客戶消費(fèi)的電商平臺(tái)所產(chǎn)生的冷鏈物流、城市配送等需求都是非常具有韌性的。
高力國(guó)際預(yù)計(jì)，二季度物流倉(cāng)儲(chǔ)需求將出現(xiàn)反彈，這得益于2019年達(dá)成的預(yù)租協(xié)議。此外，疫情期間3PL（第三方物流）和電商部門被壓抑的需求將在二、三季度得到釋放，來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正在不斷增長(zhǎng)。
高力國(guó)際認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，新消費(fèi)習(xí)慣的形成以及在疫情期間培養(yǎng)起來的中老年人等新用戶群體，將對(duì)電商及物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)形成利好，未來物流倉(cāng)儲(chǔ)租金將上揚(yáng)，2020年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)投資及租賃的窗口期。
02 物流倉(cāng)儲(chǔ)成熟運(yùn)營(yíng)模式：普洛斯模式
據(jù)中金證券研究，目前物流倉(cāng)儲(chǔ)成熟的運(yùn)營(yíng)模式主要為普洛斯模式，普洛斯是現(xiàn)代物流設(shè)施及解決方案開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及基金管理者，是中國(guó)擁有最多倉(cāng)儲(chǔ)物流土地及物流產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)。
截至19年12月，普洛斯及旗下品牌環(huán)普，在43個(gè)戰(zhàn)略性的區(qū)域市場(chǎng)投資、開發(fā)并管理著388個(gè)物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達(dá)4220萬平方米。普洛斯在中國(guó)物流地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)份額超過第二名到第十名的總和，牢牢占據(jù)了一線城市核心交通樞紐區(qū)域，向亞馬遜、京東、菜鳥等電商提供高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。
眾所周知，物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。普洛斯的成功因素之一就是通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基金管理模式，成功實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，解決了資金這一大難題。
普洛斯早在1999年就發(fā)起了第一支私募基金Prologis European Fund，從19位機(jī)構(gòu)投資人手中募集了10億元，用于收購(gòu)自己手中的成熟物業(yè)。
這種用私募基金收購(gòu)房地產(chǎn)，再將回收的資金迅速開發(fā)新項(xiàng)目的方法就是普洛斯的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。
在新項(xiàng)目建設(shè)完成后，由拓展開發(fā)部門建造好倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，隨后招商。當(dāng)出租率達(dá)到六成左右時(shí)，該項(xiàng)目就被移交給物業(yè)管理部門進(jìn)一步招商。
當(dāng)出租率接近滿租，同時(shí)租金回報(bào)率達(dá)到7%時(shí)，該項(xiàng)目就會(huì)被出售給普洛斯旗下的物流地產(chǎn)基金持有，接下來普洛斯公司自身只負(fù)責(zé)這些物業(yè)的管理和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，并且通過基金的發(fā)起人和一般合伙人身份獲得一定的業(yè)績(jī)提成。
而這些租金和分紅收入又成為了開發(fā)部門的開發(fā)資金，實(shí)現(xiàn)了資金的閉環(huán)再生。
成立私募基金，隨后將項(xiàng)目建設(shè)完成后賣給基金公司，再進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
普洛斯通過這樣的REITs模式將資金回籠的時(shí)間由十年縮短到了一年之內(nèi)，提高了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率，解決了長(zhǎng)期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問題，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)和高杠桿的輕資產(chǎn)模式。
03 REITs推進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)物流跨越式發(fā)展
隨著國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)需求的增大，頭部的物流企業(yè)均有以倉(cāng)儲(chǔ)物流為核心推進(jìn)產(chǎn)城融合，深耕重點(diǎn)城市的布局，其強(qiáng)烈的布局意愿或有望進(jìn)一步通過REITs試點(diǎn)打開直接融資的便利大門，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和效益的均衡快速發(fā)展。
以南山控股旗下寶灣物流為例，寶灣物流是國(guó)內(nèi)知名的物流園區(qū)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，以自有的物流園區(qū)提供倉(cāng)儲(chǔ)、配送、庫(kù)內(nèi)管理、供應(yīng)鏈管理、物流金融、設(shè)備租賃等服務(wù)。
借助公募REITs，寶灣物流有望大力改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高開發(fā)速度，專注資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理效率提升，打造網(wǎng)絡(luò)化、滾動(dòng)化、可持續(xù)的資本閉環(huán)發(fā)展模式。
此次公募REITs的推進(jìn)有望真正意義上打通“開發(fā)——運(yùn)營(yíng)——基金退出——新投入”的閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)物流的跨越式發(fā)展，因此可以盡量發(fā)揮經(jīng)營(yíng)能力和網(wǎng)絡(luò)規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，通過快速的收購(gòu)實(shí)現(xiàn)規(guī)模和效益的均衡快速發(fā)展。
（來源：中國(guó)基金報(bào)、方正證券、新京報(bào)、同策研究院、掌鏈等）
